НедвижимостьНотариус

Как продать квартиру в Испании, если вы уезжаете: доверенность и налог продавца-нерезидента

Krepko · 5 ноября 2026 · ~9 мин чтения

Квартира осталась в Испании, а вы уезжаете или уже живёте в другой стране. Прилетать на сделку не обязательно: купчую у нотариуса подпишет ваш представитель по доверенности. Саму доверенность вы подписываете лично, и от её текста зависит, пройдёт ли сделка без новой поездки.

Ниже разбираем, что вписать в доверенность, где её подписать до отъезда или из-за границы и какие налоги платит продавец: удержание 3 % и Modelo 210, если в год продажи вы нерезидент, или налог по годовой декларации IRPF, если резидент, а также plusvalía municipal. Нормы мы сверили 5 ноября 2026 года по официальным текстам.

Если коротко. Купчую за вас подпишет представитель по нотариальной доверенности, где продажа названа прямо: доверенность в общих выражениях даёт право только управлять имуществом (ст. 1713 Гражданского кодекса Испании). Подписывает её сам собственник: до отъезда — у нотариуса в Испании, из-за границы — у местного нотариуса с апостилем и переводом или в консульстве Испании; если собственников двое, полномочия даёт каждый. Если в год продажи вы нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены и в течение месяца перечисляет их в налоговую по форме 211, а вы подаёте Modelo 210 в течение трёх месяцев после того, как истечёт этот месяц, и доплачиваете разницу или после проверки получаете возврат; резидент со справкой налоговой продаёт без удержания и отражает прирост в годовой декларации IRPF. Декларацию по plusvalía municipal подают в мэрию в течение 30 рабочих дней после сделки. Нормы сверены 5 ноября 2026 года.

Услуги по теме:

Кто подписывает сделку, если вас нет в Испании

Купчую (escritura de compraventa) за вас подписывает ваш представитель. Доверенность для этого оформляют у нотариуса: если сделка совершается нотариальным актом, полномочие на неё тоже должно быть в публичном документе (п. 5 ст. 1280 Гражданского кодекса Испании). Нотариус сделки проверяет доверенность и указывает в купчей, что полномочий достаточно (ст. 98 Закона 24/2001). Если нужного действия в тексте нет, представитель сделку не подпишет.

Продажа должна быть названа в доверенности прямо; что можно сделать по генеральной доверенности, мы разобрали в отдельной статье. Для одной квартиры удобнее специальная доверенность на продажу недвижимости: в ней описаны именно эта квартира, цена и порядок расчётов. Нотариус удостоверяет доверенность, а мы готовим текст, сверяем данные квартиры с реестром, согласуем формулировки с нотариусом и сопровождаем подписание.

Подписать доверенность за вас никто не может: её подписывает сам собственник, один раз. Пока вы в Испании, это один визит к нотариусу, около 30 минут, а дальше сделку ведёт представитель. Поэтому доверенность проще оформить до отъезда, даже если покупателя ещё нет.

Что вписать в доверенность на продажу

Представитель не вправе выходить за пределы доверенности (ст. 1714 Гражданского кодекса), поэтому в тексте перечисляют всё, что ему предстоит сделать:

квартиру — адрес, кадастровый номер и данные реестра недвижимости; их берут из выписки (nota simple);
цену — фиксированную сумму, минимальный порог или продажу только с вашего согласия; порог не даст продать дешевле, чем вы рассчитывали;
договор задатка (arras), если он будет до купчей, и саму купчую;
деньги — право получить оплату и счёт, на который её переводят; надёжнее указать ваш собственный;
ипотеку, если она есть, — погасить её из цены и снять запись в реестре;
справку о долгах перед сообществом собственников (comunidad de propietarios) — без неё нотариус не удостоверит продажу, если покупатель прямо не освободит от неё продавца; выдать её обязаны в течение семи календарных дней после запроса (ст. 9.1.e Закона 49/1960 о горизонтальной собственности);
налоги — платить их, подавать декларации и получать возврат от вашего имени: для деклараций и возврата налоговая проверяет, что представитель на это уполномочен (ст. 46 Ley General Tributaria).

В купчей указывают налоговые номера сторон и тех, кого они представляют (ст. 23 Закона о нотариате), поэтому представителю понадобится ваш NIE.

Если квартира принадлежит двоим, например супругам, полномочия даёт каждый собственник. Каждый распоряжается своей долей (ст. 399 Гражданского кодекса), а общее имущество супругов по испанскому режиму gananciales продают только с согласия обоих (ст. 1377). Если брак заключён за границей, имущество супругов обычно подчиняется иностранному праву (ст. 9.2 Гражданского кодекса), и квартиру записывают в реестр с учётом режима супругов (ст. 92 Reglamento Hipotecario). Тогда нотариус может попросить согласие второго супруга, даже если квартира записана только на одного из вас. Обычно каждому супругу оформляют свою доверенность, в один день у одного нотариуса; если вы живёте в разных странах, каждый подписывает там, где находится.

Срок действия доверенности закон не ограничивает: она действует, пока вы её не отзовёте, и прекращается в других случаях из ст. 1732 Гражданского кодекса, например со смертью доверителя или представителя. Мы обычно вписываем срок на время сделки, от шести месяцев до года, а если покупателя ещё нет — с запасом на поиск и договор задатка; если продажа за это время не состоялась, оформляют новую доверенность. Если планы изменятся, доверенность можно отозвать у нотариуса.

Где подписать: до отъезда или из-за границы

До отъезда, у нотариуса в Испании. Самый короткий путь: доверенность сразу испанская, и для сделки в Испании ей не нужны ни апостиль, ни перевод. С собой нужен действующий паспорт или TIE: документ, по которому нотариус устанавливает личность, должен быть в силе (ст. 6 Real Decreto 304/2014). Если паспорт просрочен, прочитайте отдельный разбор.

Если вы не говорите по-испански. Нотариус, который знает ваш язык, переводит текст сам. Если не знает, переводит переводчик, которого выбираете вы, и он тоже подписывает документ (ст. 150 Reglamento Notarial). Мы готовим текст сразу на нужном вам языке, а на подписании представитель Krepko переводит каждый пункт.

Из-за границы, у местного нотариуса. Доверенность оформляют по правилам страны, где вы живёте, и ставят на неё апостиль: Испания, Украина и Россия участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, поэтому консульская легализация не нужна. Для сделки понадобится перевод на испанский. Достаточность полномочий оценивает испанский нотариус, который удостоверяет продажу (ст. 98 Закона 24/2001), а для испанских реестров иностранный документ должен оформить орган с функциями, равнозначными испанским (ст. 60 Закона 29/2015). Поэтому текст мы проверяем до подписания доверенности, а апостиль и перевод — до сделки.

В консульстве Испании. Консулы Испании за границей выполняют функции нотариуса (ст. 1 приложения III к Reglamento Notarial), поэтому такая доверенность — испанский документ, и апостиль ей не нужен.

По видеосвязи. С 9 ноября 2023 года испанский нотариус вправе удостоверить по видеосвязи доверенность на конкретные действия, но не генеральную (ст. 17 ter Закона о нотариате). Подключиться можно только через электронную идентификацию, признанную испанским законом, например цифровой сертификат; такой вариант согласуют с нотариусом заранее.

Налоги продавца: резидент или нерезидент

Всё зависит от налогового резидентства в год продажи. Резидентом Испании считается тот, кто провёл здесь больше 183 дней за календарный год или у кого в Испании основной центр деятельности или экономических интересов. Если в Испании живут ваш супруг и дети до 18 лет на вашем иждивении, резидентом вас считают, пока не доказано обратное (ст. 9 Закона 35/2006 об IRPF). Дни считают за календарный год, поэтому, если вы уезжаете в середине года, статус лучше проверить до сделки: от него зависит, будет ли удержание.

	Резидент в год продажи	Нерезидент в год продажи
Удержание 3 % из цены	Нет, если подтвердить статус справкой налоговой	Удерживает покупатель и в течение месяца перечисляет по форме 211
Декларация о приросте	Годовая декларация IRPF за год продажи	Modelo 210, даже если прироста не было
Ставка на прирост	Шкала IRPF для базы сбережений	19 %
Plusvalía municipal	Платит продавец	Перед мэрией платит покупатель и вправе потребовать сумму с продавца

Если вы нерезидент. Покупатель обязан удержать 3 % цены в счёт вашего налога (ст. 25.2 закона об IRNR) и в течение месяца со дня сделки подать форму 211 и перечислить удержание в налоговую (ст. 14.3 регламента IRNR). После этого он отдаёт вам экземпляр 211 для продавца (ст. 8 Orden EHA/3316/2010): сохраните его, по нему удержание засчитывают в ваш налог.

Modelo 210 вы подаёте в течение трёх месяцев после того, как истечёт месяц с даты продажи, то есть срок заканчивается примерно через четыре месяца после сделки. Подают её, даже если прироста не было (ст. 14.4 регламента IRNR, ст. 5 Orden EHA/3316/2010). Ставка на прирост для нерезидента — 19 % (ст. 25.1.f закона об IRNR). Удержанные 3 % засчитывают в налог: если они больше налога, налоговая после проверки возвращает разницу, если меньше — вы доплачиваете. Декларации 210, которые подают с 1 января 2027 года, заполняют по обновлённой форме, даже если квартира продана раньше; срок для продажи при этом не изменился (Orden HAC/623/2026). Если квартира не сдавалась, вы подаёте ещё одну 210 — на вменённый доход от неё за время владения в год продажи (ст. 24.5 закона об IRNR), с 1 апреля по 31 декабря следующего года (ст. 5 Orden EHA/3316/2010).

Если вы резидент. Покупатель не удерживает 3 %, если вы подтвердите справкой налоговой, что вы плательщик IRPF (ст. 14.2.a регламента IRNR). Прирост от продажи входит в базу сбережений (base del ahorro) годовой декларации IRPF за год сделки (ст. 46 Закона 35/2006).

Plusvalía municipal: кто платит и в какой срок

Это муниципальный налог на рост стоимости городской земли. При продаже его платит продавец (ст. 106 закона о местных финансах, TRLRHL). Но если продавец — физическое лицо-нерезидент, плательщиком перед мэрией закон делает покупателя (ст. 106.2), а тот вправе потребовать эту сумму с продавца (ст. 36.3 Ley General Tributaria). Как вы рассчитаетесь, лучше прописать в договоре.

Декларацию подают в мэрию в течение 30 рабочих дней со дня сделки (ст. 110.2 TRLRHL), а мэрия вправе ввести самостоятельный расчёт и оплату налога в тот же срок (ст. 110.4). Если стоимость земли за время владения не выросла, налога нет, но, чтобы это подтвердить, продажу заявляют в мэрию и прикладывают документы о покупке и продаже (ст. 104.5). О сроке нотариус предупреждает на подписании купчей (ст. 110.7). Если вы резидент, декларацию и оплату можно поручить представителю; если нерезидент, декларацию подаёт и налог платит покупатель, а ваш представитель при необходимости заявляет в мэрию, что стоимость земли не выросла (ст. 104.5).

Деньги от продажи и вопросы банка

В купчей нотариус указывает сумму, момент и способ оплаты (ст. 24 Закона о нотариате), поэтому, если банк спросит, откуда деньги, основной документ — копия купчей. К ней прикладывают выписку о поступлении, а нерезиденту пригодятся экземпляр 211 и своя 210. Что ещё может запросить банк, мы разобрали в статье о происхождении средств.

Если вы гражданин России, банк дополнительно проверяет такие операции на соответствие ограничительным мерам ЕС (Регламент Совета (ЕС) № 833/2014). Если у вас нет гражданства или вида на жительство страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, банк в ЕС не вправе принимать от вас вклады больше 100 000 € в сумме по всем счетам в одном банке, включая текущие (ст. 5b), поэтому счёт для оплаты обсудите с банком до того, как вписать его в доверенность.

Источники (сверено 5 ноября 2026)

Гражданский кодекс Испании — ст. 9, 399, 1280, 1377, 1713, 1714, 1732;
Reglamento Hipotecario — ст. 92;
Закон 24/2001 — ст. 98;
Закон о нотариате (Ley del Notariado) — ст. 17 ter, 23 и 24;
Reglamento Notarial — ст. 150 и ст. 1 приложения III;
Закон 29/2015 — ст. 60;
Real Decreto 304/2014 — ст. 6;
Закон 49/1960 о горизонтальной собственности — ст. 9;
Закон 35/2006 об IRPF — ст. 9 и 46;
Закон об IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) — ст. 24 и 25;
Регламент IRNR (Real Decreto 1776/2004) — ст. 14;
Orden EHA/3316/2010 — ст. 5 и 8;
Orden HAC/623/2026 — форма 210 с 1 января 2027 года;
Закон о местных финансах (Real Decreto Legislativo 2/2004, TRLRHL) — ст. 104, 106, 110;
Ley General Tributaria — ст. 36 и 46;
Гаагская конвенция 1961 года об апостиле: таблица участников (HCCH);
Регламент Совета (ЕС) № 833/2014 — ст. 5b.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в Испании, не приезжая на сделку?

Да. Купчую у нотариуса за вас подпишет представитель по нотариальной доверенности, в которой продажа названа прямо (ст. 1713 Гражданского кодекса Испании). Саму доверенность вы подписываете лично, один раз: до отъезда — у нотариуса в Испании, из-за границы — у местного нотариуса с апостилем и переводом или в консульстве Испании.

Можно ли вписать в доверенность минимальную цену, чтобы квартиру не продали дешевле?

Да. В тексте указывают фиксированную сумму, минимальный порог или продажу только с вашего согласия, и выйти за эти рамки представитель не вправе (ст. 1714 Гражданского кодекса Испании). Там же указывают счёт, на который покупатель переводит деньги.

Квартира оформлена на меня и мужа. Доверенность нужна от обоих?

Да, полномочия даёт каждый собственник: каждый распоряжается своей долей, а общее имущество супругов по режиму gananciales продают только с согласия обоих (ст. 399 и 1377 Гражданского кодекса Испании). Обычно каждому супругу оформляют свою доверенность, в один день у одного нотариуса. Если вы в разных странах, каждый подписывает там, где живёт.

Сколько действует доверенность на продажу и можно ли её отменить?

Закон срок не ограничивает: доверенность действует, пока вы её не отзовёте, и прекращается в других случаях из ст. 1732 Гражданского кодекса Испании, например со смертью доверителя или представителя. Мы обычно вписываем срок на время сделки, от шести месяцев до года, а если покупателя ещё нет — с запасом на поиск и договор задатка; если продажа за это время не состоялась, оформляют новую доверенность. Отозвать доверенность можно у нотариуса.

Мы уже уехали. Где подписать доверенность и нужен ли апостиль?

У местного нотариуса — с апостилем и переводом на испанский; Украина и Россия участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, поэтому консульская легализация не нужна. В консульстве Испании консул выполняет функции нотариуса, и такой доверенности апостиль не нужен. Доверенность на конкретные действия можно подписать и по видеосвязи с испанским нотариусом, если у вас есть электронная идентификация, признанная испанским законом, например цифровой сертификат. Текст мы проверяем до подписания доверенности, а апостиль и перевод — до сделки.

Я не говорю по-испански. Как подписать доверенность у нотариуса?

Нотариус, который знает ваш язык, переводит текст сам; если не знает, переводит переводчик, которого выбираете вы, и он тоже подписывает документ (ст. 150 Reglamento Notarial). Мы готовим текст сразу на нужном вам языке, а на подписании представитель Krepko переводит каждый пункт.

Я уже не резидент Испании. Сколько удержит покупатель и когда подавать 210?

Покупатель удерживает 3 % цены и в течение месяца перечисляет их по форме 211 (ст. 25.2 закона об IRNR, ст. 14.3 регламента). Вы подаёте Modelo 210 в течение трёх месяцев после того, как истечёт месяц с даты продажи, то есть срок заканчивается примерно через четыре месяца после сделки, даже если прироста не было (ст. 14.4 регламента). Ставка на прирост для нерезидента — 19 % (ст. 25.1.f закона об IRNR). Если удержание больше налога, разницу после проверки возвращают, если меньше — вы доплачиваете. Если квартира не сдавалась, вы подаёте ещё одну 210 — на вменённый доход от неё за время владения в год продажи (ст. 24.5 закона об IRNR), с 1 апреля по 31 декабря следующего года.

Подготовим доверенность на продажу квартиры

Напишите, где квартира, кто собственники и кто будет представителем. Скажем, где удобнее подписать доверенность — до отъезда или там, где вы живёте, — и назовём сроки и стоимость до начала работы.

Написать в WhatsApp