Покупка недвижимости в Испании: пошаговый гид для иностранцев
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании
Да, без ограничений. Испанское законодательство не делает различий между резидентами и нерезидентами в вопросах владения недвижимостью. Иностранец любого гражданства может купить квартиру, дом, коммерческое помещение или земельный участок в Испании.
Единственное обязательное условие — наличие NIE (Número de Identificación de Extranjero). Без NIE сделка у нотариуса невозможна. Если у вас его ещё нет — оформление занимает от нескольких дней до нескольких недель.
Пошаговый процесс покупки
Шаг 1: получить NIE
Первое, что нужно сделать, — получить NIE. Он нужен нотариусу для составления escritura (договора купли-продажи) и налоговым органам для уплаты налога. Это наша работа: записываем, готовим пакет и сопровождаем на приёме. NIE можно оформить в Испании или в испанском консульстве за рубежом (подробности — в статье про NIE и TIE).
Шаг 2: открыть банковский счёт в испанском банке
Для проведения сделки, уплаты налогов и последующих коммунальных платежей понадобится испанский счёт. Открываем его вместе с вами — счёт вы подписываете сами, мы переводим разговор в отделении. Как нерезидент вы можете открыть счёт нерезидента (cuenta de no residente) — об этом есть отдельная статья. Для сделки нужен чек (cheque bancario) или банковский перевод.
Шаг 3: договор задатка (contrato de arras)
После выбора объекта стороны подписывают предварительный договор — contrato de arras. Покупатель вносит задаток — обычно 10% от стоимости. Если покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся у продавца. Если продавец отказывается — он возвращает задаток в двойном размере. Договор арраса юридически значим, поэтому его важно проверить с юристом.
Шаг 4: нотариус и escritura
Окончательная сделка оформляется у испанского нотариуса (notaría). Нотариус составляет escritura pública de compraventa — официальный акт купли-продажи. Обе стороны (или их представители по доверенности) подписывают документ, покупатель передаёт оплату (обычно cheque bancario), нотариус удостоверяет сделку.
Escritura читается вслух на испанском и подписывается в тот же день. Мы присутствуем на подписании и переводим по ходу: вы понимаете, что именно подписываете, до того как поставите подпись, а не после.
Шаг 5: регистрация в Registro de la Propiedad
После нотариуса сделку необходимо зарегистрировать в Registro de la Propiedad (реестре недвижимости). Только после регистрации вы официально становитесь владельцем. Нотариус обычно сам передаёт документы в реестр — уточните этот момент заранее. Параллельно стоит оформить страховку жилья (seguro de hogar): при ипотеке банк её требует обязательно, при покупке за наличные — настоятельно рекомендует здравый смысл.
Налоги и расходы при покупке
Сверх стоимости объекта покупатель платит ряд обязательных сборов. Рассчитывайте на дополнительные 10–14% от цены покупки:
Для новостройки
- IVA (НДС): 10% от цены (21% — для коммерческой недвижимости и отдельно стоящих гаражей)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): гербовый сбор 0,5–1,5% в зависимости от региона
Для вторичного рынка
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 6–10% в зависимости от региона. В Каталонии — 10%, в Мадриде — 6%, в Валенсии — 10%, в Андалусии — 7%
Прочие расходы
- Нотариус: 0,3–0,5% от стоимости сделки (примерно 600–2 000 евро)
- Регистрация в реестре: 300–600 евро
- Агентство недвижимости: обычно платит продавец, но бывают исключения
- Юрист (abogado): рекомендуется — 1% от стоимости или фиксированная оплата
Ипотека для нерезидентов
Испанские банки охотно выдают ипотеку нерезидентам, однако условия отличаются от тех, что предлагают резидентам:
- LTV (Loan-to-Value): нерезиденты обычно получают максимум 60–70% от оценочной стоимости, тогда как резиденты — до 80–85%. То есть нужно иметь не менее 30–40% стоимости плюс расходы на сделку
- Процентная ставка: чуть выше, чем для резидентов — обычно Euribor + 1–2% по плавающей ставке или 3–4% по фиксированной (2025 год)
- Срок кредита: до 25–30 лет, но нерезидентам часто предлагают 20–25 лет
- Документы: паспорт, NIE, выписки по счетам за 6–12 месяцев, справка о доходах (с заверенным переводом и апостилем), налоговые декларации из страны проживания
Банки, активно работающие с нерезидентами: CaixaBank, Sabadell, BBVA, Bankinter. Каждый из них имеет специальные ипотечные продукты для иностранцев.
Типичные ошибки при покупке
Ошибка 1: не проверить юридическую чистоту объекта
Перед покупкой нужно получить nota simple из Registro de la Propiedad — выписку со сведениями о собственнике, обременениях, долгах и ипотеках на объекте. Покупка без неё — самый дорогой риск в этом списке, и смотреть её нужно до задатка, а не перед нотариусом. Мы запрашиваем выписку и разбираем её с вами по пунктам.
Ошибка 2: не проверить долги по коммунальным платежам
Продавец должен предоставить справку об отсутствии долгов по коммуналке (certificado de deudas de comunidad) и по налогу на недвижимость IBI. Долги переходят к новому владельцу.
Ошибка 3: торопиться и не читать договор арраса
Договор задатка — юридически обязывающий документ. Условия расторжения, сроки и штрафы читайте до подписи: именно здесь теряют те самые 10%. Пришлите нам текст до того, как подпишете, — разберём условия и скажем, что в них не так.
Ошибка 4: забыть про налог нерезидента
Если вы нерезидент и владеете недвижимостью в Испании, вы обязаны ежегодно платить IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — даже если не сдаёте квартиру в аренду. Это налог на «вменённый» доход от владения недвижимостью, около 0,4–1,1% от кадастровой стоимости в год.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании?
Да, без ограничений. Испанское законодательство не делает различий между резидентами и нерезидентами в вопросах владения недвижимостью. Единственное обязательное условие — наличие NIE.
Какие налоги платит покупатель недвижимости в Испании?
При покупке вторичной недвижимости — ITP (налог на передачу) 6–10% в зависимости от региона. При покупке новостройки — IVA 10% плюс AJD 0,5–1,5%. Дополнительно: нотариус, Registro de la Propiedad, gestor — около 1–2% от цены.
Что такое contrato de arras при покупке недвижимости?
Это предварительный договор задатка: покупатель вносит обычно 10% от стоимости объекта. Если покупатель откажется — задаток остаётся у продавца, если продавец откажется — возвращает задаток в двойном размере.
Дают ли ипотеку нерезидентам в Испании?
Да, испанские банки выдают ипотеку нерезидентам, но условия жёстче: обычно до 60–70% от стоимости (против 80% для резидентов), ставка немного выше и нужны подтверждённые доходы из страны проживания.